Si vous êtes bailleur d’une ou plusieurs locations nues, vous connaissez très certainement le mécanisme du « déficit foncier ».
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Vous réalisez l’acquisition d’un bien que vous souhaitez donner en location nue. Vous réalisez des travaux de rénovation. Vos charges déductibles seront donc les suivantes :
- Les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les travaux d’amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie,
- Les intérêts d’emprunt,
- Les frais de dossier bancaire,
- Vos assurances (assurance de l’immeuble et assurance de prêt).
Le déficit foncier apparait lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs.
Le déficit foncier qui résulte de vos dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut alors être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit qui est supérieur à cette somme de 10 700 € ou qui est issue des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Etant précisé que dans ce cas, le bien immobilier ayant créé le déficit doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si vous cessez la mise en location avant la fin du délai, le déficit imputé sur vos revenus globaux est annulé et l’administration va réaliser un rattrapage.
Quelles seraient alors les conséquences d’une vente de ce bien sur le déficit foncier ?
Une décision du Conseil d’Etat en date du 26 avril 2017 a clarifié la situation. Il a été jugé que « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année ».
En d’autres termes, la jurisprudence reconnait désormais que la déduction des déficits fonciers reste possible et ce même si le bien créateur de ce déficit est vendu. Cette déduction aura lieu sur les autres revenus fonciers pendant une période de dix ans.
