Une nouvelle contrainte avant vos travaux

par Alexis ALLARD | 14 août 2019 | Immobiliers

L’amiante ou asbeste, est un terme désignant certains minéraux à texture fibreuse qui sont invisibles dans les poussières de l’atmosphère. Il a été utilisé dans l’industrie à partir de la fin du 19ème siècle du fait de ses nombreux avantages : résistance au feu, aux agressions électriques et chimiques, à la tension ainsi que pour son coût peu élevé. On retrouve donc les fibres d’amiante dans de nombreux calorifugeages, flocages, colles, peintures, plaques ainsi que des produits en ciment. En France, l’amiante a été interdit à partir de 1997. D’autres pays comme l’Inde, la Chine, le Vietnam, l’Indonésie ainsi que la Russie continuent à importer/produire de l’amiante.

L’amiante a été massivement utilisé dans le secteur du BTP avec un pic dans les années 70. Nombreux sont les bâtiments qui contiennent encore aujourd’hui de l’amiante. Afin de protéger au mieux les travailleurs, un arrêté a été publié le 18 juillet 2019, contraignant les donneurs d’ordre, maîtres d’ouvrage ou propriétaires d’immeuble d'effectuer un “repérage de l’amiante” pour évaluer la présence d’amiante sur les chantiers, avant de réaliser des travaux.

Le Repérage de l’amiante avant travaux (RAAT) est nécessaire avant la réalisation de travaux sur des matériaux, des équipements ou des articles susceptibles de provoquer l'émission de fibres d’amiante. Les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante sont considérables, notamment les appuis de fenêtres, les plaques murales, l’isolation de tuyauterie, carrelage, toiture, joints, enduits, …

Pour les particuliers, cet arrêté peut sembler contraignant car il entraînera un coût financier et il s’agit d’une énième attestation supplémentaire. Mais l’Etat espère inciter les propriétaires à se débarrasser de l’amiante plus rapidement afin de libérer la France de ces fibres assassines qui sont la deuxième cause de maladies professionnelles.

Ne risquez surtout pas d’omettre de réaliser un tel diagnostic. Une amende maximale de 9 000 € est prévue, si vous ne réalisez pas le repérage d’amiante, en amont de travaux.

La remise des clés, un moment clé pour le locataire !

par Alexis ALLARD | 24 juin 2019 | Immobiliers

La remise des clés marque le début ainsi que la fin de la location. Cette action engendre, surtout pour le locataire, des obligations importantes.

Lors de l’état des lieux d’entrée, le bailleur ou son mandataire, se charge de la remise des clés. C’est à partir de la remise des clés, que le locataire est redevable du loyer, les charges ainsi que l’assurance du logement.

La restitution des clés en fin de location est un acte important pour le locataire car il a des enjeux financiers non négligeables. En effet, tant que le locataire n’a pas rendu les clés, il ne sera pas libéré des obligations nées du bail. Il sera en plus de cela, redevable d’une indemnité d’occupation, sauf s'il peut prouver que cette remise tardive des clés est imputable au bailleur.

La restitution des clés se fait, à l’initiative du locataire, en mains propres au bailleur ou toute personne mandatée par le bailleur. La remise des clés par voie postale, dans la boîte aux lettres ou sous le paillasson, ne constitue cependant pas une remise en mains propres des clés au bailleur ou à son mandataire !

La restitution des clés anticipée, ne permet pas au locataire d’échapper aux obligations du bail. Excepté si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par une autre locataire et ceci en accord avec le bailleur.

C’est au locataire d’apporter la preuve qu’il a bien rendu les clés. Nous conseillons au locataire de demander un récépissé au bailleur faisant état de la restitution des clés ainsi que de sa date. Un état des lieux de sortie, sur lequel est noté le nombre de clés rendues, conviendra pareillement.

Le bail mobilité

par Alexis ALLARD | 21 mars 2019 | Immobiliers

C’est à l’issue de la loi ELAN que le bail mobilité a été créé. Il s’agit d’un type de bail signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire « temporaire ». Ce bail devrait répondre aux besoins des étudiants et des actifs en mobilité, qui sont à la recherche de logements temporaires et qui n’ont pas nécessairement les moyens financiers de verser un dépôt de garantie pour une courte durée.

Voici les caractéristiques du nouveau bail :

La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable ni reconductible. La durée du bail peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.
Le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment, tout en respectant un délai de préavis d’un mois. Ce n’est pas le cas pour le propriétaire, il ne pourra pas résilier le bail avant son terme.
Aucun dépôt de garantie à verser pour le bail mobilité. En revanche, le bailleur peut demander un cautionnement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE.

Outre les avantages pour le locataire, le législateur vise surtout à libérer une partie du parc immobilier des français qui reste à ce jour inoccupé. Comment espère-t-il, à l’aide de ce nouveau type de bail, inciter certains propriétaires à mettre leur logement sur le marché locatif ? Voici, comparé à d'autres types de baux, des éléments du bail mobilité qui pourraient plaire aux bailleurs:

Le bail de location saisonnière :

Contrairement au bail saisonnier, le bail mobilité peut en réalité correspondre à la résidence principale du locataire sans risque de requalification en meublé classique. Quand un locataire signe un contrat de location saisonnière, il a le droit de faire une demande de requalification en résidence principale de son contrat de location s’il prouve qu’il ne disposait pas d’une résidence principale autre que l’appartement au moment de la signature. Ceci a des conséquences pour le bailleur, car le contrat de location tombera sous la loi de 89.

Les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent faire de la location saisonnière sont, dans certaines communes, contraint de faire une demande de changement d’usage en local dédié à la location saisonnière. Ceci n’est pas le cas avec la bail mobilité, en effet l’article 107 de la loi ELAN indique que les locaux loués via le bail mobilité sont des locaux d’habitation nécessitant pas de changement d’usage.

Le bail meublé classique :

Contrairement au bail meublé classique ou le propriétaire doit justifier une demande de fin de bail et respecter un préavis, le propriétaire n’a pas besoin de délivrer un congé au locataire. Le bail mobilité prend automatiquement fin à la fin du bail. Le bailleur perd donc partiellement le contrôle de son bien.

Le bail logement de fonction :

Le bail logement de fonction offre énormément de flexibilité aux propriétaires. En revanche, il ne correspond qu’à une faible demande locative.

Grâce à la promotion par les pouvoirs publics et l'éligibilité du bail mobilité à la garantie VISALE, le gouvernement espère inciter les bailleurs à mettre à disposition leur parc immobilier pour satisfaire la demande de logements temporaires.

La loi ELAN : Un second souffle pour la copropriété

par Alexis ALLARD | 19 décembre 2018 | Immobiliers

La loi ELAN, définitivement publiée le 24 novembre 2018, contient deux grandes réformes de la copropriété :

Une réforme de la copropriété d’application immédiate,
Une habilitation donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant réformer le statut de la copropriété.

Les réformes visent à apporter une grande simplification ainsi qu’un toilettage du droit de la copropriété. Elle mise sur les outils numériques afin d’inciter les syndics à créer un accès plus direct à leur syndic et un service toujours plus personnalisé et transparent. En outre, elle modifie substantiellement le droit applicable tant pour prévenir que pour traiter les copropriétés dégradées.

A) La réforme immédiatement applicable :

Le délai de prescription : Tout d’abord, le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans. De plus, la notification du procès-verbal d’assemblée générale devra désormais intervenir dans un délai d’un mois.

La nouvelle super procédure de recouvrement des charges : Avant l’application de la loi ELAN, un copropriétaire en procédure de recouvrement de charges, disposait d’un délai de 30 jours après signification de la mise en demeure pour régler. Un fois le délai épuisé, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenaient exigibles. Cependant, cette procédure n’incluait pas les sommes exigibles du fonds de travaux ni les arriérés de charges. La loi ELAN prévoit d’inclure l’intégralité de sommes dues et restant dues dans une seule et même procédure après avoir respecté le délai de 30 jours suivant la réception de la lettre de mise en demeure. Cela évite le cumul de procédures.

Les nouveaux modes de participation à l’assemblée générale : Afin de lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales, la loi ELAN a pris plusieurs mesures. Ainsi, elle permet désormais à un copropriétaire de recevoir plus de 3 délégations à condition que le total des voix dont il dispose ne dépasse pas les 10 %. Tout mandataire peut également subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Enfin la Loi ELAN prévoit que les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence ou voter par correspondance avant la tenue de l’AG. Les modalités de vote par correspondance n’ont pas encore été définies.

Une nouvelle sanction prévue pour le syndic pour le défaut de communication de pièces : Des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic si les pièces demandées par le conseil syndical ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande. En attente d’un décret qui fixera les conditions, les délais, et la possibilité ou non pour le syndic de contester cette décision le cas échéant. Un décret non encore publié listera les documents devant être accessibles sur l’extranet des copropriétés. Tout syndic professionnel à l'obligation (sauf décision contraire de l’AG) de mettre en place un extranet afin de mettre à disposition aux différents copropriétaires les documents dématérialisés.

Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé, pour le plus grand bonheur des copropriétés.

Un carnet numérique d’entretien sera rendu obligatoire pour toute construction neuve, dont le permis sera déposé à compter du 1er janvier 2020, et à tous les logements et immeubles existant faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le carnet numérique devra permettre de connaître l’état du logement et du bâtiment, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements.

En ce qui concerne la modification des règles concernant le vote en assemblée générale, la Loi ELAN prévoit que :

Désormais tous les travaux d’économie d’énergie seront votés à la majorité de l’article 25. Cette modification ne facilitera pas l’adoption de ces travaux d’économie puisque les travaux devront être votés à la majorité absolue au lieu de la majorité simple.
Les pouvoirs envoyés par les copropriétaires au syndic dont la désignation du mandataire aurait été laissée vierge, ne pourront pas être conservé ni distribué par le syndic aux mandataires qu’il choisit. Ceci pour empêcher le syndic de remettre les pouvoirs reçus en blancs aux copropriétaires fidèles ou aux membres du Conseil Syndical.
Le mandataire pourra recueillir plus de trois délégations uniquement si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix. La limite auparavant était fixé à 5 % des voix.
Tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
Chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.

B) Les deux ordonnances Copropriété à venir :

La loi ELAN habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances venant modifier le statut de la copropriété en profondeur :

Rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété,
Clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Changement de destination d’un bien, comment faire?

par Alexis ALLARD | 5 octobre 2018 | Immobiliers

Pour lutter contre la pénurie des logements qui frappe la plupart des métropoles en France certains propriétaires pourraient envisager de transformer leur bien en logement. A l’inverse d’autres propriétaires trouveraient éventuellement une meilleure rentabilité si leur appartement au RDC étaient transformé en locale commercial. Quelles sont les démarches à suivre pour un tel changement ? Que faire si le bien fait partie d’une copropriété?

Tout d’abord il est important de prendre connaissance de la destination de l’immeuble ou du bien. La destination désigne non seulement l’usage qui doit être fait de l’immeuble : habitation, usage professionnel, ou encore usage mixte, mais éventuellement aussi de la destination de chaque lot.

Comment est attribué une destination à un lot?

La destination d’une construction est un fait urbanistique. Elle correspond à ce pourquoi une construction a été édifiée. Elle pourrait être résumée au « contenant » de l’immeuble. C’est l’article R.151-27, issu du nouveau Code de l’urbanisme, qui fixe la liste des cinq destinations possibles:

Exploitation agricole et forestière,
Habitation,
Commerce et activités de service,
Équipements d’intérêt collectif,
Services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces cinq destinations peuvent par ailleurs être déclinées en 21 sous-destinations comme le mentionne l’article R.151-28 du même Code. Il est également précisé que les locaux annexés sont réputés avoir la même destination que le local principal.

C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot, comme prévu à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le règlement de copropriété ne mentionne parfois pas la destination des parties communes et privatives. Ou encore l’affectation peut être définie dans des termes généraux ou vagues. Dans ce cas, il est possible de la déduire selon l’attribution faite des lots, la structure de l’immeuble ou la configuration des espaces communs et la situation générale de l’immeuble et son intégration dans l’environnement, son aspect, son standing.

Conséquences de la destination de l’immeuble sur chaque lot.

Chaque propriétaire a pour obligation de respecter la destination de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété, mais aussi la destination de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires, auxquels ils adhèrent quand ils entrent dans la copropriété et qui leur est donc opposable. Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, le droit qu’un copropriétaire détient sur son lot est un droit limité : si le lot est destiné à un usage d’habitation, le copropriétaire ne peut y installer une boutique, et inversement.

Quelles démarches pour le changement de destination?

La procédure à suivre pour rendre possible le changement de destination d’un lot doit être effectuée tant au niveau de l’urbanisme qu’auprès de la copropriété si le bien en fait partie d’une.

Trois cas de figure se présentent en ce qui concerne les démarches administratives auprès de l’urbanisme:

Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, nul besoin d’autorisation d’urbanisme : ni permis de construire, ni déclaration préalable.
Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination telle qu’elles sont nouvellement définies, il est soumis à déclaration préalable.
Si le projet modifie les façades, la structure porteuse ou la création d’une emprise au sol ou une surface plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions) et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose.

À noter que ces dispositions ne s’appliquent que si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Dans le cas contraire, les anciennes dispositions restent applicables:

Les changements de destination d’un bâtiment existant, entre l’une des neuf destinations définies à l’article R.123-9 sont précédés d’une déclaration préalable;
Un permis de construire est en revanche nécessaire si le changement de destination s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² en zone urbaine).

Dans le cadre d’une copropriété une autorisation sera requise dans certaines situations. Si le changement d’affectation n’est pas contraire au règlement de copropriété, aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire pour le valider. C’est par exemple le cas pour la transformation d’un local à usage d’habitation en bureau dans un immeuble dont la destination est fixée par le règlement de copropriété comme étant à usage mixte d’habitation ou de bureaux.

En revanche si le nouvel usage n’était pas prévu par le règlement de copropriété et qu’il entraîne une modification de la destination de l’immeuble le changement d'affectation du lot doit être autorisé par l’assemblée générale. Cette autorisation et la modification du règlement qui en découle doivent faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires sauf si le règlement prévoit d’autres conditions.

Une autorisation du maire est parfois nécessaire. La première destination d’un bâtiment est celle qui est fixée au moment de sa construction, en fonction des règlements locaux d’urbanisme. La modification de l’affectation d’un lot de copropriété peut être subordonnée à une autorisation du maire dans certaines communes, ce qu'annoncent les articles L631-7 à L631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. C’est par exemple le cas lorsque cette modification concerne la transformation d’un lot à usage d’habitation en bureaux.

Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.

Avant d’acheter un bien, de modifier sa destination, n’hésitez pas à solliciter des experts pour vous éviter une situation inextricable. Appelez-nous!

Une refonte de la fiscalité locale?

par Alexis ALLARD | 25 mai 2018 | Immobiliers

Promesse « phare » du programme du président élu, la disparition de la taxe d’habitation, qui devait initialement s’appliquer à 80 % des Français, sera finalement étendue à l’ensemble des contribuables français afin que la mesure ne soit pas censurée par le Conseil Constitutionnel. Alors que la taxe d’habitation est amenée à disparaître à horizon 2020, cette suppression entrainera un manque à gagner de 26 milliards d’euros des collectivités territoriales, et plus particulièrement celles des communes. Pour compenser cette perte plusieurs pistes sur la refonte de la fiscalité locale sont proposées :

Transférer aux communes la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue par les départements. Inconvénient, les pertes des départements résultant de ce transfert devraient, elles aussi, être compensées. Une autre solution serait de corriger la suppression de la taxe d’habitation par le transfert d’une partie d’un impôt national comme la TVA, la CSG ou la taxe sur les carburants. Mais si ce scénario était privilégié, les communes n’auraient plus « la main » pour décider une hausse ou une baisse des impôts en faisant varier le taux.
Revoir les modalités de la taxe foncière. Actuellement, les valeurs locatives des logements sont établies à partir de références prises au début des années 1970. Elles sont donc dans de nombreux cas déconnectées de la réalité du marché. Une phase de test a été menée en 2015 dans cinq départements, avec comme principe d’appliquer à la surface un prix de référence au m2 selon les normes du marché local. Certains propriétaires seraient gagnants mais d’autres verraient leur facture augmenter. Tout gouvernement osant mettre en place une telle réforme prendrait inévitablement un risque politique. Hors le risque politique il y a aussi tout le travail nécessaire pour la modification simultanée de plusieurs millions de données. Une solution serait d’implémenter une réforme progressive, un propriétaire en place continueraient à payer la taxe foncière sur la base de l’ancien système. En revanche, en cas de mutation, l’acquéreur serait soumis au nouveau cadre. Mais que se passe-t-il avec le propriétaire qui est gagnant, pourra-t-il tout de suite bénéficier du nouveau cadre ?
Créer une surtaxe foncière pour les résidences secondaires et les logements vacants (occupés moins de 6 mois par an). Certaines communes utilisent la taxe d’habitation pour surtaxer les résidences secondaires ainsi que les logements vacants. La suppression de la taxe d’habitation entrainerait une baisse de revenus pour certaines communes, surtout les communes touristiques. Afin de combler ce manque à gagner Bercy suggère de créer une surtaxe foncière qui correspondrait à peu près au même montant que la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires ainsi que la surtaxe sur les logements vacants. Ce sera aussi l’occasion d’unifier la fiscalité afférente aux logements vacants ou occupés temporairement car ces taxes sont complexes à recouvrer. Surtout que certains propriétaires profitent « d’effets d’optimisation » en déclarant leur logement comme étant vacant plutôt qu’en résidence secondaire compte tenu de l’existence de surtaxes d’habitation dans certaines communes. Cette proposition de surtaxe foncière s’avèrera peut-être inutile si finalement le gouvernement décide de ne pas supprimer la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.

La refonte de la fiscalité locale suffira à compenser le coût de l’Etat de la réforme de la taxe d’habitation ? Certains n’en sont pas convaincu et s’attendent à qu’une part de la compensation devra toutefois provenir de nouvelles mesures d’économie. Une affaire à suivre.