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Meublé

La location d’un logement meublé n’entre pas dans le même cadre fiscal que la location d’un bien nu. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l’activité de loueur, ainsi qu’un dispositif spécifique d’incitation fiscale dit « Censi-Bouvard ».

Un logement est considéré comme meublé lorsque le mobilier mis à la disposition du locataire lui permet d’y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. Un décret fixe la liste des équipements devant obligatoirement être fournis.

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux statuts sont possibles :

  • Le loueur en meublé professionnel (LMP)
  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

1 - Le LMP

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

  • l'un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP.
  • les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €sur l'année civile,
  • ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).
Régime fiscal

Le LMP déclare ses revenus nets (ensemble des recettes perçues desquelles il déduit les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les assurances, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du logement, du mobilier et les travaux de tous types).

L’avantage considérable de ce statut tient dans le traitement du déficit généré par l’activité. Ainsi contrairement au LMNP, ce déficit pourra être imputé sur le revenu global sans limitation de montant et pourra ainsi réduire ainsi de manière considérable le montant de l’impôt à payer.

Exonération des plus-values de cession

L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans.L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.

Régime social

Les revenus de la location sont considérés comme professionnels. Les LMP sont donc affiliés au RSI qui calculera les cotisations dues.

2 - Le LMNP

A défaut d’éligibilité au statut de loueur en meublé professionnel, le loueur est considéré comme non professionnel. Dans ce cas aucune inscription au registre du commerce et des sociétés n’est requise. Il suffit simplement de déposer une déclaration d’existence auprès du greffe du tribunal de commerce.

L’imposition peut se faire sous deux régimes fiscaux :

  • Le micro-BIC applicable sur option lorsque le total des recettes encaissées (provenant de la location en meublé) est inférieur à 70 000 €. Un abattement de 50% est pratiqué au titre des charges. Cet abattement est porté à 71% pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Ce régime est exclu en cas d’option pour l’assujettissement de leur activité à la TVA (les recettes doivent être facturées hors taxe et la TVA payée sur les charges ne sera pas déductible)
  • Le régime réel : le contribuable déclare comme pour le LMP ses revenus nets selon les mêmes règles comptables.

Seule différence non négligeable : les déficits constatés ne pourront être imputés que sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) de l’année ou sur les dix années suivantes.

Ces revenus sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

3 - Le Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Sont concernées :

  • Les résidences avec services pour étudiants,
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées,
  • Les résidences d'accueil et de soins agréées.

Le bien doit être loué meublé à titre non professionnel par bail commercial à l'exploitant de la résidence pendant neuf ans au minimum. Les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des BIC.

A l’issue de cette période, vous pourrez soit revendre le bien pour récupérer un capital, soit continuer à louer pour bénéficier de revenus complémentaires.

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire, ni de plafond de loyer. Ce dispositif permet une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du prix du logement HT dans la limite de 300 000 €. Le dispositif Censi Bouvard vous permet en outre, sous certaines conditions, de récupérer la TVA du montant de l’investissement. Cette réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Cette réduction s’étale sur 9 ans. Si le montant de la réduction excède le montant à payer, celui est reportable sur 6 ans.